Área de atuação – Direito Imobiliário

Áreas de atuação

Advogado Imobiliário

Orientação jurídica para quem compra, vende, aluga, financia ou precisa regularizar um imóvel

Comprar um imóvel é uma das maiores decisões financeiras da vida e um contrato mal analisado, um distrato mal negociado ou um imóvel com documentação irregular podem representar perdas irreversíveis. Está com atraso na entrega do seu apartamento na planta? Tem inquilino inadimplente que não desocupa? Precisa regularizar um imóvel sem escritura? Enfrenta vícios de construção que a incorporadora ignora? Seu financiamento tem cobranças que parecem abusivas?

A Di Carlo Advogados analisa questões de Direito Imobiliário com base na legislação e na jurisprudência aplicáveis ao caso concreto (pela via extrajudicial, quando possível, e pela judicial quando necessário).

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Direito Imobiliário

Comprar um imóvel é uma das maiores decisões financeiras da vida e um contrato mal analisado, um distrato mal negociado ou um imóvel com documentação irregular podem representar perdas irreversíveis. Está com atraso na entrega do seu apartamento na planta? Tem inquilino inadimplente que não desocupa? Precisa regularizar um imóvel sem escritura? Enfrenta vícios de construção que a incorporadora ignora? Seu financiamento tem cobranças que parecem abusivas?

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Atuações mais contratadas

Conheça as soluções jurídicas que transformam casos em sucessos!

Distrato e rescisão de contrato com incorporadora

Quem comprou imóvel na planta e está enfrentando atraso na entrega ou quer desistir do negócio tem direito ao distrato e à devolução dos valores pagos com retenção limitada por lei e, em casos de atraso da incorporadora, com direito a indenização adicional.

⟶ rescisão por atraso na entrega do imóvel;
⟶ distrato por iniciativa do comprador com devolução proporcional dos valores;
⟶ indenização pelo período de atraso (lucros cessantes por aluguel não fruído);
⟶ revisão de cláusulas abusivas no contrato de aquisição;
⟶ devolução de comissão de corretagem e taxa SATI;
⟶ diferença entre o imóvel entregue e o prometido em memorial descritivo.

Comprou imóvel na planta, está com atraso ou quer sair do negócio?

Ação de despejo e cobrança de aluguel

O proprietário com inquilino inadimplente ou que se recusa a desocupar o imóvel após o término do contrato pode requerer o despejo judicialmente com prazos mais curtos do que o esperado e possibilidade de liminar. A cobrança dos aluguéis atrasados pode ser cumulada no mesmo processo.

⟶ despejo por falta de pagamento com pedido liminar;
⟶ despejo por término de contrato (denúncia vazia);
⟶ despejo para uso próprio, de cônjuge ou de familiar;
⟶ cobrança de aluguéis atrasados e encargos (condomínio, IPTU);
⟶ notificação extrajudicial prévia e negociação amigável;
⟶ revisão e atualização de contrato de locação vigente.

Seu inquilino está inadimplente ou se recusa a desocupar o imóvel?

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Adjudicação compulsória — escritura quando o vendedor não assina

Quem pagou integralmente por um imóvel com base em contrato ou promessa de compra e venda irretratável, mas o vendedor (ou seus herdeiros) se recusa ou não pode assinar a escritura definitiva, tem direito à adjudicação compulsória (hoje também possível pela via extrajudicial, via cartório, com mais rapidez e menor custo).

⟶ adjudicação compulsória extrajudicial (via cartório — Lei 14.382/2022);
⟶ adjudicação compulsória judicial quando há oposição do vendedor;
⟶ vendedor falecido: herdeiros que se recusam a assinar a escritura;
⟶ vendedor desaparecido, em paradeiro ignorado ou sem capacidade;
⟶ imóvel quitado há anos mas com apenas contrato de gaveta ou promessa;
⟶ análise da via mais rápida: extrajudicial ou judicial.

Pagou pelo imóvel e só tem contrato ou promessa, mas o vendedor não assina (ou não pode assinar) a escritura?

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Compra e venda de imóvel — due diligence e assessoria

A compra de um imóvel envolve verificação de documentação, análise de matrícula, certidões negativas do vendedor, análise do contrato e acompanhamento até o registro em cartório. Um imóvel com penhora, hipoteca, dívida de IPTU ou herdeiro não contemplado pode transferir problemas ao comprador que não fez a análise prévia.

⟶ due diligence completa: análise de matrícula e certidões do vendedor;
⟶ elaboração e revisão do contrato de compra e venda ou promessa;
⟶ identificação de ônus, penhoras, hipotecas e restrições na matrícula;
⟶ acompanhamento da lavratura da escritura e do registro no cartório;
⟶ orientação sobre ITBI, custas cartorárias e imposto de renda na venda;
⟶ assessoria em permuta de imóvel e cessão de direitos.

Está comprando ou vendendo um imóvel e quer garantir segurança jurídica em cada etapa da negociação?

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Inventário e partilha de imóvel

O imóvel deixado por falecimento precisa ser transferido aos herdeiros por inventário judicial ou extrajudicial (cartório). Quando há herdeiros em desacordo com a partilha, ou quando algum não quer vender o imóvel e outro precisa, existem vias judiciais para resolver a situação sem paralisar a sucessão indefinidamente.

⟶ inventário extrajudicial (cartório) quando há consenso entre os herdeiros;
⟶ inventário judicial quando há conflito, herdeiro incapaz ou testamento;
⟶ extinção de condomínio hereditário (imóvel com múltiplos herdeiros);
⟶ venda de imóvel de herança quando um herdeiro se recusa a assinar;
⟶ sobrepartilha de imóvel esquecido ou descoberto após o inventário;
⟶ defesa de herdeiro preterido ou com quinhão calculado incorretamente.

Recebeu um imóvel de herança e não sabe como transferir ou tem herdeiros em conflito?

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Defesa do inquilino e revisão de locação

O inquilino tem direitos garantidos pela Lei do Inquilinato: cobranças abusivas, reajuste acima do índice contratado, recusa de devolução de caução sem razão e despejo sem fundamento legal são irregularidades que podem ser contestadas administrativa ou judicialmente.

⟶ defesa em ação de despejo (contestação e eventual nulidade);
⟶ revisão judicial do valor do aluguel (ação revisional);
⟶ reajuste aplicado acima do índice pactuado em contrato;
⟶ cobrança indevida de taxas, encargos e condomínio;
⟶ rescisão antecipada de locação por descumprimento do locador;
⟶ indenização por benfeitorias realizadas e não ressarcidas.

Você é inquilino e está sendo cobrado indevidamente ou ameaçado de despejo?

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Usucapião

Quem possui imóvel de forma mansa, pacífica e contínua por determinado período pode requerer o reconhecimento da propriedade por usucapião, nas modalidades ordinária, extraordinária, especial urbana ou rural, por escritura extrajudicial (via cartório, sem precisar de processo judicial) ou por ação judicial.

⟶ usucapião extrajudicial (via cartório de registro de imóveis);
⟶ usucapião ordinária (10 anos, justo título e boa-fé);
⟶ usucapião extraordinária (15 anos, sem necessidade de título);
⟶ usucapião especial urbana (5 anos, moradia própria, até 250m²);
⟶ usucapião familiar (imóvel abandonado por ex-cônjuge ou ex-companheiro);
⟶ análise dos requisitos e da modalidade mais adequada ao caso.

Mora ou utiliza um imóvel há anos sem ter escritura ou registro no seu nome?

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Regularização de imóvel e documentação

Imóvel sem registro em cartório, com escritura em nome de terceiro, com construção sem averbação, preso em inventário ou com dívidas que impedem a transferência pode ser regularizado por diferentes vias (extrajudicial ou judicial) conforme a situação concreta.

⟶ regularização de construção sem alvará ou sem averbação;
⟶ transferência de imóvel deixado em inventário sem partilha formal;
⟶ retificação de área registrada no cartório;
⟶ cancelamento de hipoteca ou alienação fiduciária após quitação;
⟶ regularização de imóvel adquirido sem escritura pública;
⟶ análise de matrícula para identificar ônus e restrições ao imóvel.

Seu imóvel está com documentação irregular, em nome de outra pessoa ou com ônus que impedem a transferência?

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Vícios construtivos — indenização e reparação

O adquirente de imóvel novo tem direito à reparação de defeitos ocultos ou aparentes (infiltrações, trincas, falhas estruturais, problemas elétricos e hidráulicos) com prazos de garantia previstos no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. A recusa da construtora em corrigir não encerra o direito.

⟶ infiltrações, umidade e falha na impermeabilização;
⟶ trincas, fissuras e problemas estruturais;
⟶ falhas nos sistemas elétrico e hidráulico;
⟶ acabamento e especificações entregues em desacordo com o memorial descritivo;
⟶ ação de obrigação de fazer contra a construtora ou incorporadora;
⟶ indenização por danos materiais e morais decorrentes dos vícios.

O imóvel que você comprou apresenta defeitos que a construtora ignora ou se recusa a corrigir?

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Financiamento imobiliário — revisão e defesa contra leilão

Contratos de financiamento imobiliário pelo SFH e SFI podem conter cobranças indevidas, juros acima do permitido, seguro habitacional superfaturado e capitalização irregular de juros. O mutuário com dificuldade financeira também pode ter direito a suspender um leilão extrajudicial e negociar a dívida.

⟶ revisão de taxa de juros aplicada acima do limite do SFH;
⟶ cobrança abusiva de seguro habitacional vinculado ao financiamento;
⟶ capitalização de juros irregular no saldo devedor;
⟶ suspensão de leilão extrajudicial por inadimplência no financiamento;
⟶ questionamento de saldo devedor após quitação parcial com FGTS;
⟶ negociação e renegociação de dívida com banco credor.

Está com dificuldade no financiamento imobiliário, com ameaça de leilão ou suspeita de cobranças indevidas pelo banco?

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Análise e elaboração de contratos imobiliários

Contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, permuta, cessão de direitos e locação devem ser analisados antes da assinatura. Cláusulas desequilibradas ou mal redigidas podem gerar prejuízos difíceis de reverter e a análise prévia custa muito menos do que o litígio posterior.

⟶ revisão de contrato de compra e venda antes da assinatura;
⟶ elaboração de promessa de compra e venda entre particulares;
⟶ análise de cláusulas abusivas em contratos de incorporadora;
⟶ cessão de direitos de compra (transferência de contrato de imóvel na planta);
⟶ contratos de locação residencial e comercial;
⟶ análise jurídica do contrato de financiamento imobiliário.

Vai assinar um contrato imobiliário? Uma análise prévia evita problemas que costumam ser difíceis de resolver depois.

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Condomínio — conflitos, inadimplência e assembleias

Condôminos inadimplentes, decisões de assembleia com vícios, uso irregular de área comum, conflitos com síndico e obras não autorizadas são situações frequentes em condomínios. O morador tem direitos assegurados pelo Código Civil e pela convenção condominial que podem ser exercidos judicial ou extrajudicialmente.

⟶ cobrança judicial de taxas condominiais em atraso;
⟶ defesa do condômino em ação de cobrança de condomínio;
⟶ anulação de deliberação de assembleia com vício formal ou material;
⟶ interdição de obra irregular ou irregular em área comum;
⟶ responsabilidade civil por danos causados entre unidades (infiltração, incêndio);
⟶ destituição de síndico e responsabilização por má gestão.

Tem um conflito no condomínio — como condômino, síndico ou como quem está sendo cobrado?

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Distrato e rescisão de contrato com incorporadora

Quem comprou imóvel na planta e está enfrentando atraso na entrega ou quer desistir do negócio tem direito ao distrato e à devolução dos valores pagos com retenção limitada por lei e, em casos de atraso da incorporadora, com direito a indenização adicional.

⟶ rescisão por atraso na entrega do imóvel;
⟶ distrato por iniciativa do comprador com devolução proporcional dos valores;
⟶ indenização pelo período de atraso (lucros cessantes por aluguel não fruído);
⟶ revisão de cláusulas abusivas no contrato de aquisição;
⟶ devolução de comissão de corretagem e taxa SATI;
⟶ diferença entre o imóvel entregue e o prometido em memorial descritivo.

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Ação de despejo e cobrança de aluguel

O proprietário com inquilino inadimplente ou que se recusa a desocupar o imóvel após o término do contrato pode requerer o despejo judicialmente com prazos mais curtos do que o esperado e possibilidade de liminar. A cobrança dos aluguéis atrasados pode ser cumulada no mesmo processo.

⟶ despejo por falta de pagamento com pedido liminar;
⟶ despejo por término de contrato (denúncia vazia);
⟶ despejo para uso próprio, de cônjuge ou de familiar;
⟶ cobrança de aluguéis atrasados e encargos (condomínio, IPTU);
⟶ notificação extrajudicial prévia e negociação amigável;
⟶ revisão e atualização de contrato de locação vigente.

Seu inquilino está inadimplente ou se recusa a desocupar o imóvel?

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Adjudicação compulsória — escritura quando o vendedor não assina

Quem pagou integralmente por um imóvel com base em contrato ou promessa de compra e venda irretratável, mas o vendedor (ou seus herdeiros) se recusa ou não pode assinar a escritura definitiva, tem direito à adjudicação compulsória (hoje também possível pela via extrajudicial, via cartório, com mais rapidez e menor custo).

⟶ adjudicação compulsória extrajudicial (via cartório — Lei 14.382/2022);
⟶ adjudicação compulsória judicial quando há oposição do vendedor;
⟶ vendedor falecido: herdeiros que se recusam a assinar a escritura;
⟶ vendedor desaparecido, em paradeiro ignorado ou sem capacidade;
⟶ imóvel quitado há anos mas com apenas contrato de gaveta ou promessa;
⟶ análise da via mais rápida: extrajudicial ou judicial.

Pagou pelo imóvel e só tem contrato ou promessa, mas o vendedor não assina (ou não pode assinar) a escritura?

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Compra e venda de imóvel — due diligence e assessoria

A compra de um imóvel envolve verificação de documentação, análise de matrícula, certidões negativas do vendedor, análise do contrato e acompanhamento até o registro em cartório. Um imóvel com penhora, hipoteca, dívida de IPTU ou herdeiro não contemplado pode transferir problemas ao comprador que não fez a análise prévia.

⟶ due diligence completa: análise de matrícula e certidões do vendedor;
⟶ elaboração e revisão do contrato de compra e venda ou promessa;
⟶ identificação de ônus, penhoras, hipotecas e restrições na matrícula;
⟶ acompanhamento da lavratura da escritura e do registro no cartório;
⟶ orientação sobre ITBI, custas cartorárias e imposto de renda na venda;
⟶ assessoria em permuta de imóvel e cessão de direitos.

Está comprando ou vendendo um imóvel e quer garantir segurança jurídica em cada etapa da negociação?

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Inventário e partilha de imóvel

O imóvel deixado por falecimento precisa ser transferido aos herdeiros por inventário judicial ou extrajudicial (cartório). Quando há herdeiros em desacordo com a partilha, ou quando algum não quer vender o imóvel e outro precisa, existem vias judiciais para resolver a situação sem paralisar a sucessão indefinidamente.

⟶ inventário extrajudicial (cartório) quando há consenso entre os herdeiros;
⟶ inventário judicial quando há conflito, herdeiro incapaz ou testamento;
⟶ extinção de condomínio hereditário (imóvel com múltiplos herdeiros);
⟶ venda de imóvel de herança quando um herdeiro se recusa a assinar;
⟶ sobrepartilha de imóvel esquecido ou descoberto após o inventário;
⟶ defesa de herdeiro preterido ou com quinhão calculado incorretamente.

Recebeu um imóvel de herança e não sabe como transferir ou tem herdeiros em conflito?

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Defesa do inquilino e revisão de locação

O inquilino tem direitos garantidos pela Lei do Inquilinato: cobranças abusivas, reajuste acima do índice contratado, recusa de devolução de caução sem razão e despejo sem fundamento legal são irregularidades que podem ser contestadas administrativa ou judicialmente.

⟶ defesa em ação de despejo (contestação e eventual nulidade);
⟶ revisão judicial do valor do aluguel (ação revisional);
⟶ reajuste aplicado acima do índice pactuado em contrato;
⟶ cobrança indevida de taxas, encargos e condomínio;
⟶ rescisão antecipada de locação por descumprimento do locador;
⟶ indenização por benfeitorias realizadas e não ressarcidas.

Você é inquilino e está sendo cobrado indevidamente ou ameaçado de despejo?

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Usucapião

Quem possui imóvel de forma mansa, pacífica e contínua por determinado período pode requerer o reconhecimento da propriedade por usucapião, nas modalidades ordinária, extraordinária, especial urbana ou rural, por escritura extrajudicial (via cartório, sem precisar de processo judicial) ou por ação judicial.

⟶ usucapião extrajudicial (via cartório de registro de imóveis);
⟶ usucapião ordinária (10 anos, justo título e boa-fé);
⟶ usucapião extraordinária (15 anos, sem necessidade de título);
⟶ usucapião especial urbana (5 anos, moradia própria, até 250m²);
⟶ usucapião familiar (imóvel abandonado por ex-cônjuge ou ex-companheiro);
⟶ análise dos requisitos e da modalidade mais adequada ao caso.

Mora ou utiliza um imóvel há anos sem ter escritura ou registro no seu nome?

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Regularização de imóvel e documentação

Imóvel sem registro em cartório, com escritura em nome de terceiro, com construção sem averbação, preso em inventário ou com dívidas que impedem a transferência pode ser regularizado por diferentes vias (extrajudicial ou judicial) conforme a situação concreta.

⟶ regularização de construção sem alvará ou sem averbação;
⟶ transferência de imóvel deixado em inventário sem partilha formal;
⟶ retificação de área registrada no cartório;
⟶ cancelamento de hipoteca ou alienação fiduciária após quitação;
⟶ regularização de imóvel adquirido sem escritura pública;
⟶ análise de matrícula para identificar ônus e restrições ao imóvel.

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Vícios construtivos — indenização e reparação

O adquirente de imóvel novo tem direito à reparação de defeitos ocultos ou aparentes (infiltrações, trincas, falhas estruturais, problemas elétricos e hidráulicos) com prazos de garantia previstos no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. A recusa da construtora em corrigir não encerra o direito.

⟶ infiltrações, umidade e falha na impermeabilização;
⟶ trincas, fissuras e problemas estruturais;
⟶ falhas nos sistemas elétrico e hidráulico;
⟶ acabamento e especificações entregues em desacordo com o memorial descritivo;
⟶ ação de obrigação de fazer contra a construtora ou incorporadora;
⟶ indenização por danos materiais e morais decorrentes dos vícios.

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Financiamento imobiliário — revisão e defesa contra leilão

Contratos de financiamento imobiliário pelo SFH e SFI podem conter cobranças indevidas, juros acima do permitido, seguro habitacional superfaturado e capitalização irregular de juros. O mutuário com dificuldade financeira também pode ter direito a suspender um leilão extrajudicial e negociar a dívida.

⟶ revisão de taxa de juros aplicada acima do limite do SFH;
⟶ cobrança abusiva de seguro habitacional vinculado ao financiamento;
⟶ capitalização de juros irregular no saldo devedor;
⟶ suspensão de leilão extrajudicial por inadimplência no financiamento;
⟶ questionamento de saldo devedor após quitação parcial com FGTS;
⟶ negociação e renegociação de dívida com banco credor.

Está com dificuldade no financiamento imobiliário, com ameaça de leilão ou suspeita de cobranças indevidas pelo banco?

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Contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, permuta, cessão de direitos e locação devem ser analisados antes da assinatura. Cláusulas desequilibradas ou mal redigidas podem gerar prejuízos difíceis de reverter e a análise prévia custa muito menos do que o litígio posterior.

⟶ revisão de contrato de compra e venda antes da assinatura;
⟶ elaboração de promessa de compra e venda entre particulares;
⟶ análise de cláusulas abusivas em contratos de incorporadora;
⟶ cessão de direitos de compra (transferência de contrato de imóvel na planta);
⟶ contratos de locação residencial e comercial;
⟶ análise jurídica do contrato de financiamento imobiliário.

Vai assinar um contrato imobiliário? Uma análise prévia evita problemas que costumam ser difíceis de resolver depois.

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Condomínio — conflitos, inadimplência e assembleias

Condôminos inadimplentes, decisões de assembleia com vícios, uso irregular de área comum, conflitos com síndico e obras não autorizadas são situações frequentes em condomínios. O morador tem direitos assegurados pelo Código Civil e pela convenção condominial que podem ser exercidos judicial ou extrajudicialmente.

⟶ cobrança judicial de taxas condominiais em atraso;
⟶ defesa do condômino em ação de cobrança de condomínio;
⟶ anulação de deliberação de assembleia com vício formal ou material;
⟶ interdição de obra irregular ou irregular em área comum;
⟶ responsabilidade civil por danos causados entre unidades (infiltração, incêndio);
⟶ destituição de síndico e responsabilização por má gestão.

Tem um conflito no condomínio — como condômino, síndico ou como quem está sendo cobrado?

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A Di Carlo Advogados analisa questões de Direito Imobiliário com base na legislação e na jurisprudência aplicáveis ao caso concreto (pela via extrajudicial, quando possível, e pela judicial quando necessário).

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