Direito Imobiliário
Atendemos compradores de imóveis, investidores e empresas que pagaram ou vão pagar ITBI e querem conferir se a Prefeitura calculou o imposto sobre a base correta.
Nossa equipe analisa a escritura e a guia do imposto e informa se houve pagamento a maior e qual o caminho para pedir a restituição.
Muitos compradores pagam a guia sem conferir a base de cálculo. Veja os erros mais comuns:
❌ Pagar a guia do ITBI sem comparar o valor usado com o preço da escritura
❌ Acreditar que o valor de referência da Prefeitura é obrigatório
❌ Deixar passar o prazo de 5 anos para pedir a restituição
❌ Descartar a guia e o comprovante de pagamento do ITBI
❌ Aceitar multa ou juros por atraso sem verificar se a cobrança é devida
❌ Não conferir se a operação tinha direito a imunidade, isenção ou alíquota reduzida
É o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo Município quando um imóvel é transferido de forma onerosa, como na compra e venda. Está previsto no art. 156, II, da Constituição e nos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional.
É o valor venal do imóvel transmitido, entendido como o valor de mercado da negociação. Segundo o STJ (Tema 1.113), presume-se correto o valor declarado pelo comprador, que só pode ser afastado pela Prefeitura por meio de processo administrativo próprio, com direito de defesa.
É um valor estimado pela Prefeitura, em geral acima do preço real de venda. O STJ decidiu que o Município não pode usá-lo para fixar previamente, de forma unilateral, a base de cálculo do ITBI.
Sim. Quem pagou o imposto sobre uma base maior que o valor da transação pode pedir a restituição da diferença, com correção, pela via administrativa ou judicial.
O prazo é de 5 anos, contados da data do pagamento (arts. 165 e 168 do CTN). Pagamentos feitos há mais tempo não podem mais ser recuperados.
Escritura ou contrato de compra e venda, guia e comprovante de pagamento do ITBI, matrícula atualizada do imóvel e, se houver, o valor de referência informado pela Prefeitura. Se você não tiver todos, a análise pode começar com o que estiver disponível.
Depende da diferença entre o valor usado pela Prefeitura e o preço da compra, e da alíquota do seu Município. Na análise inicial, calculamos uma estimativa para o seu caso.
A Lei Complementar 227/2026 alterou o art. 38 do CTN e passou a exigir critérios técnicos e procedimento contraditório para a avaliação do imóvel pela Prefeitura. Cada caso deve ser analisado conforme a data do pagamento e a lei municipal aplicável.
Antes do pagamento, é possível discutir a base de cálculo, inclusive com pedido judicial, para recolher o imposto sobre o valor correto. Isso evita ter de pedir a restituição depois.
Em regra, sobre o valor da arrematação, conforme entendimento do STJ, e não sobre a avaliação judicial ou o valor de referência da Prefeitura.
A base de cálculo continua sendo o valor real da transação. Alguns Municípios, como São Paulo, preveem tratamento específico para a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, dentro de limites legais.
Sim. Empresas que compraram imóveis, e também as que integralizaram imóveis ao capital social, podem ter valores a recuperar, conforme o caso.
Sim. Atendemos clientes de todo o Brasil de forma online, com reuniões por videochamada e envio digital de documentos. Em São Paulo, também oferecemos atendimento presencial no escritório.
